Huizenprijzen in Kerkrade zijn prima, maar werk aan de winkel

Wie in Zuid-Limburg veel huis voor zijn geld zoekt, kan moeilijk om Kerkrade heen. De gemiddelde verkoopprijs lag in de eerste helft van dit jaar rond de 296.000 euro.

De huizenprijzen stijgen bovendien stevig. De gemeente presenteert Kerkrade als een stad die steeds aantrekkelijker wordt voor mensen van buiten. Daar valt veel voor te zeggen. Maar achter de aantrekkelijke huizenprijzen gaat ook een ander verhaal schuil.

De gemeente meldde deze week dat de woningprijzen in Kerkrade met 8,4 procent zijn gestegen. Volgens Kerkrade krijgen kopers er nog altijd relatief veel woonruimte en woonkwaliteit voor hun geld. Onderzoek van Stec Groep zou bovendien laten zien dat huishoudens van buiten Parkstad de regionale woningmarkt steeds beter weten te vinden. Vooral gezinnen en middeninkomens worden aangetrokken door de combinatie van ruimte en betaalbaarheid.

Laagste WOZ-waarde
Dat Kerkrade goedkoop is, staat nauwelijks ter discussie. Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde in 2025 214.000 euro. Daarmee had Kerkrade zelfs de laagste gemiddelde WOZ-waarde van alle Nederlandse gemeenten. In 2026 is die waarde volgens voorlopige cijfers inmiddels gestegen naar 241.000 euro.

Voor pakweg drie ton kan een koper in Kerkrade een woning vinden waarvoor in veel andere delen van Nederland aanzienlijk meer moet worden betaald. Voeg daar het groene karakter van delen van de gemeente, de ligging tegen Duitsland en voorzieningen in Parkstad aan toe en het verkooppraatje van Kerkrade is bepaald niet uit de lucht gegrepen.

Grote verschillen buurten
Toch is woningwaarde maar één graadmeter voor de aantrekkelijkheid van een gemeente. Kerkrade constateert in zijn eigen beleidsstukken dat er grote verschillen bestaan tussen buurten. De woningvoorraad is op veel plaatsen verouderd, 4,1 procent van de woningen stond leeg en in sommige buurten is het aanbod te eenzijdig. Niet voor niets wordt in kwetsbare wijken zelfs de Parkstadwet ingezet om de instroom van nieuwe bewoners te reguleren.

Sociaal-economisch blijft Kerkrade kwetsbaar. De levensverwachting bedraagt volgens de gemeente 78,5 jaar, tegenover 81,5 jaar landelijk. Van de huishoudens behoorde volgens de gemeentelijke cijfers 28,5 procent tot de laagste inkomensgroep, terwijl dat landelijk per definitie 20 procent is. Ruim een op de vijf huishoudens zat op maximaal 130 procent van het sociaal minimum. Twintig procent van de Kerkraadse kinderen groeit op in een gezin rond de armoedegrens en de laaggeletterdheid wordt op ongeveer 25 procent geschat.

Ook leefbaarheid verschilt sterk per buurt. Uit het gemeentelijke buurtonderzoek blijkt dat Kerkrade-Noord overwegend positief scoort, terwijl Kerkrade-Oost vooral op veiligheid slechter uit de bus komt. Bleijerheide scoort ook op leefbaarheid en welzijn relatief slecht. Terwinselen doet het daarentegen juist goed. In heel Kerkrade zegt 42 procent zich weleens onveilig te voelen in de eigen buurt.

Positief
Het positieve verhaal van de gemeente is dus zeker niet onjuist. Kerkrade heeft een belangrijke troef die in de huidige Nederlandse woningmarkt alleen maar waardevoller wordt, namelijk betaalbare huizen met relatief veel ruimte. Dat steeds meer woningzoekenden in Zuid-Limburg daar oog voor krijgen, is goed voorstelbaar.

Leg je Kerkrade langs de meetlat van de huizenprijs, dan is het een absolute aanrader. Toch is de uitdaging niet alleen om nieuwe inwoners te verleiden met veel huis voor weinig geld, maar de grotere opgave voor de gemeente en de nieuwe bewoners is ervoor te zorgen dat de sociale, gezondheids- en leefbaarheidsindicatoren uiteindelijk dezelfde opwaartse beweging gaan maken als de huizenprijzen.